Nel contesto degli Affitti Brevi 2024, la nozione giuridica della locazione, delineata dall’articolo 1571 del codice civile, si manifesta nel diritto concesso a un soggetto di utilizzare un bene, mobile o immobile, per un periodo definito in cambio di un pagamento monetario. Questa modalità di locazione si può estendere oltre o rimanere al di sotto dei 30 giorni, dando luogo a diverse categorie: la “locazione ordinaria” per periodi superiori ai 18 mesi, la “locazione ad uso transitorio” fino a 18 mesi e la “locazione breve”, che non supera i 30 giorni.
Con l’avanzare della tecnologia e lo sviluppo di Internet, sono nati portali online che facilitano l’incontro tra chi offre e chi cerca un immobile in affitto. Di conseguenza, si tratta di una materia che nel tempo ha guadagnato popolarità sempre crescente.
Ma quali sono le peculiarità degli Affitti Brevi nel nuovo panorama del 2024? E in che modo la normativa sugli Affitti Brevi si è evoluta rispetto al 2023?
In questo articolo scopriremo:
- Le caratteriste della locazione breve ai sensi del D.L. 50/2017
- Le novità sugli Affitti Brevi per il 2024
Le caratteristiche ai sensi del D.L. 50/2017
Prima di analizzare nel dettaglio tutte le novità riguardi gli Affitti Brevi per l’anno 2024, è bene accennare ai requisiti che devono sussistere per lo svolgimento di tale attività.
A tal fine, l’art. 4 del D.L. n. 50/2017 precisa che:
- L’immobile locato deve essere ad uso abitativo,
- La durata della locazione con il medesimo cliente non deve superare i 30 giorni all’anno,
- I contratti per locazioni brevi non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, né al pagamento delle imposte di bollo e di registro,
- Il contratto deve essere stipulato da persone fisiche che non operano in forma di impresa,
- L’attività di locazione breve è esercitabile dal proprietario dell’immobile, dal sublocatore e dal comodatario.
Le figure interessate alla locazione breve
Nel contesto degli Affitti Brevi 2024, la gestione degli immobili può essere intrapresa sia dai proprietari sia da sublocatori o comodatari. Quando questi ultimi operano come persone fisiche, sono obbligati a dichiarare i redditi derivanti dalla locazione attraverso la cedolare secca o secondo gli scaglioni IRPEF.
Diversamente, se la gestione dell’immobile avviene in regime d’impresa, la tassazione segue il regime fiscale associato alla partita IVA.
Parallelamente alla figura del proprietario, del sublocatore e del comodatario, si è sviluppata nel tempo una figura professionale nota come Property Manager. Questo ruolo implica la gestione completa di una o più proprietà immobiliari destinate alla produzione di reddito, agendo in nome e per conto del proprietario, sublocatore o comodatario.
La tassazione negli Affitti Brevi
L’attività inerente le locazioni brevi ha, da sempre, destato dubbi circa la percentuale di tassazione da applicare ai redditi generati dallo sfruttamento di un immobile di proprietà.
La normativa di riferimento è molto particolare e vede la sua massima precisazione non solo nel D.L. n. 50/2017, prima menzionato nel suo articolo 4, ma anche nella Circolare n. 24/E/2017.
Ai sensi dei due testi normativi, le imposte interessate ai redditi da Affitti Brevi anche per il 2024 sono sia la Cedolare Secca che l’Irpef.
Dobbiamo, in ogni caso, ricordare che il soggetto tenuto a dichiarare il reddito percepito a seguito dello sfruttamento dell’immobile è sempre il titolare del diritto reale, ossia il proprietario del bene quale percettore del cd. Reddito fondiario.
Le uniche eccezioni a questa regola si applicano ai sublocatori e ai comodatari i quali sono tenuti a dichiarare e tassare il reddito percepito dalle locazioni come “redditi diversi”.
Vediamo, ora, nel dettaglio le due differenti aliquote.
IRPEF
Con riguardo al tema degli Affitti Brevi per l’anno 2024, optare per l’aliquota IRPEF vuol dire far sì che i redditi da locazione concorrano alla formazione di tutto il reddito imponibile IRPEF assieme, ad esempio, ai redditi derivanti da lavoro dipendente.
Nei casi in cui il reddito da locazione breve sia reddito fondiario, questo diverrà imponibile IRPEF per il 95% del suo intero ammontare, con una conseguente deduzione forfettaria del 5%. La passività IRPEF potrà riguardare anche i redditi la locazione breve prodotti dal sublocatore o dal comodatario, con la differenza che questi non saranno più considerati come “redditi fondiari” ma come “redditi diversi” – con la conseguente disapplicazione della deduzione forfettaria del 5%.
Cedolare Secca
Oltre l’IRPEF, sui redditi derivanti dagli Affitti Brevi anche per il 2024 può essere applicata la cedolare secca, ovvero un’imposta sostitutiva generalmente pari al 21%.
È possibile optare per la cedolare secca sia sui redditi da Affitti Brevi percepiti direttamente dal proprietario dell’immobile sia su quelli derivanti da contratti di sublocazione breve o di locazione breve stipulati da un comodatario.
Attenzione! Il sublocatore e i comodatario perdono l’opzione della cedolare secca tutte le volte in cui il contratto di sublocazione ha un termine SUPERIORE a 30 giorni.
Riguardo la cedolare secca, sui redditi derivanti da Affitti Brevi per il 2024 è importante sottolineare che nel Ddl di bilancio 2024, stando all’attuale bozza di legge l’aliquota potrebbe subito un aumento di 5 punti percentuali – dunque, dal 21% al 26%.